房企三季報窺視:營收下滑虧損擴大 中小房企何去何從

房企三季報窺視:營收下滑虧損擴大 中小房企何去何從

(原標題:房企三季報窺視:營收下滑虧損擴大 中小房企何去何從)

2020年,房地產行業中的中小房企受關注度提升。人民法院網公佈數據,今年上半年發佈破產文書或進入破產清算程序的房企有200多家,三四線城市中小型開發商佔比較高,破產原因多爲負債過高、資金鍊破裂。中小房企日子顯得頗爲艱難。

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以A股三季度營業收入600億元以下的中小型房企79家作爲分析樣本,從營收情況、盈利能力、穩健性、週轉率等作爲分析維度,可以印證,中小房企面臨的生存壓力漸大,虧損成爲普遍問題,有的小房企甚至面臨多年來的虧損高峯。

一家百億級房企的員工透露,其所在的企業去年下半年以來融資比較緊張,就沒有再拿地。而疫情發生後,銷售受到較大影響。但這家房企目前還能勉強生存。上海集結不少百億銷售規模的小房企,正在規模擴張與行業調控中動盪前行:有的半年更換一撥職業經理人,不斷試錯;有的積極尋求與其他房企的項目合作機會。

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營收下滑、虧損擴大

從2020年三季度營業收入來看,79家樣本企業中,有41家房企營業收入同比業績下滑,而這一數據在2019年僅有32家,其中業績下滑超過30%的房企有17家,在一定程度上反映了市場因素對房企業績的影響。

從業績下滑的原因來看,疫情影響是一個因素,但更多的在於公司自身的問題。利潤方面,三季度樣本企業中利潤下滑的有45家,較去年同期增加5家,其中虧損的有12家。

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從企業來看,泰禾集團前三季度虧損19億元,是樣本企業中虧損最大的房企,同比下滑185.9%。泰禾只是特例,相比較而言,小房企的虧損下滑趨勢更明顯。嘉凱城(000918.SZ)、新華聯(000620.SZ)等均出現虧損擴大的情況。新華聯前三季虧損額創近十年之最。三季報顯示,2020年前三季度,新華聯實現營業收入35.56億元,同比下降36.79%;期內淨虧損6.80億元,同比下降516.94%,這是近十年以來的首次鉅虧,扣非後的虧損額將擴大至7.46億元。今年以來,這家在2019年營收剛剛破百億的小房企“黑天鵝事件”事件不斷:債務違約,成爲疫情下首個房企違約案例。

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與去年同期相比,中小房企的盈利能力下滑。2019年樣本企業平均銷售毛利率爲37.8%,較今年高出3.3個百分點。2019年樣本企業中銷售毛利率出現下滑的房企有42家,而今年同期相比毛利率下滑的企業達到50家。

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從企業主營領域來看,具有產業、園區租賃經營等業務的房企,銷售毛利率較高,如陸家嘴等企業表現較爲搶眼。從品牌房企來看,如中南建設、金地集團、陽光城、招商蛇口、華僑城等均出現不同程度的下滑。

由於成本因素的影響,行業盈利能力在逐漸走低。此外市場及企業結轉因素也造成了企業利潤規模的降低,從而導致銷售毛利率的走低。從這些中小房企ROE的表現來看,也呈現出了同樣的趨勢。整體來看,今年前三季樣本房企ROE較去年同期有所下降,2019年樣本企業ROE均值爲6.05%,而今年均值下降1.97個百分點。2019年同期ROE出現下降的企業爲45家,今年同期出現下降的企業達到51家。

同策研究院研究總監肖雲祥指出,中小房企當前面臨困境的原因有三:品牌影響力小,號召力不強,直接導致銷售力不足;運營能力低,效率不高;缺錢。

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很多中小房企都存在資金週轉效率低的問題,比如,一個幾萬平方米的小型項目,小房企開發週期長,項目週轉速度慢直接導致了資金週轉率下降。運營能力低產生的後果不僅是加大了行業差距,還增加了房企自身的壓力。運營效率低,將直接影響資金的利用效率,加大了資金壓力,費用成本增加,降低了利潤空間等。

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另外,中小企業融資難,導致這些房企的土地市場競爭力下降,喪失發展機會,逐漸被洗牌出局。資金就是血液,中小房企運營效率低,導致資金鍊更加緊張。但是中小房企融資太難、太貴這個問題長期存在。金融機構在房企貸款業務中,在審覈企業資質時,房企銷售規模是重要的參考指標,這就導致中小企業融資渠道變窄,只能找“影子銀行”融資,這就帶出另外一個問題:融資成本高,不斷侵蝕中小房企的利潤,但要活下去,又不得不犧牲利潤。

分化加劇

根據同策研究院提供的數據顯示,比對“三道紅線”指標,從剔除預收賬款的負債率來看,今年三季度中小房企均值爲62.3%,較去年同期增加0.6個百分點。從企業個數來看,指標增加的企業數量較2019年同期少2家,但增長幅度相對較高,其中超過70%的企業有34家。淨負債率方面,樣本企業中均值爲111.3%,較2019年同期增加13個百分點,其中同期增長的家數爲40家,較2019年同期增加2家,其中超過100%的企業有30家。現金短債比方面,在剔除14家部分指標異常的企業外,2020年65家樣本企業現金短債比均值爲126,較去年同期降低5個百分點。

通過對三個指標的分析,整體來看,與去年同期相比樣本企業穩健性出現下滑趨勢。但也有部分企業現金流情況向好,說明中小房企分化加劇。在現金方面,三季度前述79家中小房企貨幣資金均值爲93.8億元,較去年同期增加10.6億元。從單個企業來看,華髮股份貨幣資金增長最多,達206億元。其次大悅城、首開等房企,現金增長規模和幅度,都呈現出較好的水平。

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三季度中小房企的存貨週轉率均值爲0.1545,較去年同期增長0.0038。從企業變化情況來看,在樣本企業中,2019年同期有41家房企同比是增加的,而今年爲45家。均值增加主要是個別企業,如亞太、合肥城建、大名城等企業增幅較大所致。總資產週轉率方面,今年三季度均值爲0.1073,較去年同期下降0.0049。有49家企業出現同比下滑,而2019年僅有42家企業同比下滑。整體來看大多數企業存貨週轉率是下滑的,這主要是疫情期間,開工、去化受影響導致運營效率走低。

肖雲祥認爲,如果說在初期大家走的都是同一條路,都在同一起跑線上,那麼後來不同的發展思路就決定了中小房企與大房企之間在10年後的差距有多大。一些中小房企,在市場最好的時代,浪費了最好的機遇,缺乏危機意識和戰略眼光;而一些發展起來的房企則是抓住當時難得的市場機會,走規模化擴張的道路,加大開發項目數量,擴大進入城市數量。

經過兩年的調整,樓市已轉換爲買方市場,市場的變化倒逼行業注重產品品質,注重品牌的塑造,同時加強管理能力建設,成本控制,以創新的方式提升融資能力等。中小房企出局也是市場資源有效配置的一種體現。肖雲祥認爲,吃老本或是被收購,就看中小房企自身的調節轉型能力,“優勝劣汰、適者生存”。

正如萬科董事會主席鬱亮在2020年度上海萬科媒體見面會上所言,“活下去”翻成另外一個語言就是叫做時代企業。當前行業和政策變化很快,所謂的時代企業就是要努力適應變化及變化的維度。“如今房地產行業面臨巨大的變化,一方面,如果不適應變化就要被淘汰;另一方面,變化也是一個新的機會,誰適應這變化,誰有新的機會。”