綠地的焦慮:銷售減速後 再陷“賣資產回血”風波

綠地的焦慮:銷售減速後 再陷“賣資產回血”風波

(原標題:“紅檔”綠地的焦慮:銷售減速後,再陷“賣資產回血”風波)

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圖片來源:圖蟲創意

時至年底,綠地再迎風波。近日,有媒體報道稱,一份綠地集團的商辦項目推薦書顯示,其有意掛牌一個價值231億元的資產包,其中包含上海和江蘇兩地14個項目27個物業,涉及地鐵上蓋綜合體、市中心物業等,交易方式多爲整棟銷售,資產交易和股權交易。

在此之前,投資標的爲綠地GIC成都中央廣場項目公寓的“天璣綠地中央廣場私募投資基金一期”出現兌付危機,原本該私募基金計劃“以房抵債”,最終方案被證監會駁回。在外界看來,私募基金“爆雷”掀開了綠地的債務冰山,此時出售物業就是爲了“回血減負”。

不過,針對掛牌“商辦資產包”一事,綠地方面向時代財經表示與事實不符,“此次推介的物業均是公司部分區域的常規可售商辦物業,種類多樣,意在吸引更多潛在買家,促進年終銷售。且四季度爲商辦物業大宗交易活躍期,在此節點進行物業的集中推介屬於公司正常市場營銷行爲,並非外界理解的出售‘資產包’。”

再陷“賣資產回血”風波

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媒體援引知情人士說法,因部分資產價較高,且商辦稅率較高,綠地資產包暫未找到接盤方。而時代財經從一位資管人士處瞭解到,市場中確實有綠地的物業在出售,“但涉及的金額較高,打包接盤的可能性非常小,還是以單個項目的出售爲主。”

實際上,這不是綠地第一次陷入“賣資產回血”的風波之中。

去年5月,媒體曝出綠地西南區域事業部計劃出售多個商業項目,包括曾被規劃爲“成都第一高樓”的綠地中心·蜀峯、成都綠地中央廣場GIC、成都綠地城、綠地保稅中心以及綠地西南城際空間站等項目,總貨值超過80億元,同時指出優先考慮整售。

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彼時就有聲音認爲,綠地西南區域事業部意在通過整售物業的方式加速回籠資金。這種說法在後來遭到綠地西南區域事業部的否認,其表示,出售商辦等優質產品是常規的物業銷售行爲,但整售說法不實,上述項目是以正常的散售模式進行。

此次對綠地而言,又再一次遇到了同樣的狀況。綠地方面表示,“在綠地每年的銷售額中,一般有30%以上的比例來自常規的商辦銷售,所以出售優質商辦物業是綠地的一種常態,加上現在接近年末是商辦大單集中期,銷售部門會抓住機會,提高商辦物業銷售的貢獻,這也是綠地近幾年年度房產銷售能在年終最後的衝刺中,實現最後超越和月度環比大幅增長的獨特優勢。”

如其所言,綠地在年報及半年報中均提到,綠地的房地產項目主要包括住宅和商辦兩大類,住宅項目開發完成後基本用於出售,商辦項目除大部分出售外,也有部分保留用於出租及商業、酒店運營。

去年,綠地的房地產主業合同銷售金額中,住宅與商辦的佔比分別是65%和35%;合同銷售面積中,住宅佔比77%,商辦佔比23%。到今年上半年,綠地房地產主業合同銷售金額中,商辦的佔比有所下降,爲30%,住宅佔比70%;合同銷售面積中,住宅佔比81%,商辦佔比僅19%。

前述資管人士稱,近期商辦市場的投資熱度有所回升,有個別外資正在積極尋找合適的標的, “按照往年的行情來說,的確有很多房企選擇在第四季度出手商辦物業,到了年末,投資方和出售方都需要衝業績。”

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“紅檔”綠地的焦慮

今年“三道紅線”的出臺令房企都積極“降負債”。綠地被外界認爲“賣資產回血”,某種程度上也與其“紅檔”身份不無關係。

從綠地的財務數據來看,不僅“三道紅線”全踩,降負債、降槓桿的效果亦有限。

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其三季度財報顯示,截至2020年9月30日,綠地的淨負債率爲183%,超出“紅線”規定。並且,今年以來,綠地的這項指標正在不斷攀升,前三季度數據同比2019提升了10個百分點,較2019年末期上升27個百分點,與今年年中數據相比,仍然提升了3個百分點。

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剔除預收款項後的資產負債率方面,截至2020年9月底,綠地披露的數據爲82.4%,與去年同期相比,略上升0.9個百分點,但“紅線”的標準僅爲70%。另外,前三季度,綠地的現金短貸比爲0.69,低於“紅線”劃定的“現金短債比小於1倍”。

但是,更讓外界爲綠地捏一把汗的是,今年銷售端遇到疫情“黑天鵝事件”,整個行業的增速有所放緩,綠地的銷售增速也並不樂觀。

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數據顯示,第三季度,綠地的去化速度大幅提升近三成,但總體來看,今年前三季度,綠地實現銷售面積1760.4萬平方米,錄得合同銷售金額2178.8億元,分別比去年同期減少16.8%和7.1%。

下半年以來,綠地有意降低了拿地力度,並且正在積極融資,以緩解債務壓力。其分別在9月和11月向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元,還計劃發行一項170億元的公司債。


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但就目前而言,這並不足以將綠地拉出“紅檔”。“綠地手裏有很多不錯的商辦物業,如果是考慮快速回籠資金,出售優質商辦物業是不錯的途徑,畢竟一個好的標的估值通常都是數十億,利潤也會比住宅更可觀,體現在財報上,降負債的效果會更加明顯。”前述資管人士說到。

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